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Abogados incumplimiento garantia por vicios ocultos en inmuebles, automotores -U.B.A. - Estudio Knobel

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Abogado de vicios ocultos consumidor inmobiliarios, consumidor automotor

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INCUMPLIMIENTO GARANTIA POR VICIOS OCULTOS EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION:

1. ¿Qué es un vicio oculto?

En primer lugar, hay que establecer lo que legalmente se considera un vicio oculto, porque no cualquier desperfecto lo es y es importante saber qué podemos y no podemos reclamar en relación con la adquisición de una vivienda o un automotor. Para que el vendedor de un inmueble o vehiculo deba responder por los defectos de éste una vez perfeccionada la compraventa, deben concurrir los siguientes requisitos: El vicio debe ser grave. Tanto como para que, de haberse descubierto antes, el automotor o la vivienda no hubiesen sido adquiridos o lo hubiesen sido a un precio sensiblemente inferior. El vicio debe ser oculto. Esto significa que el defecto no podía ser identificado a simple vista por el comprador. Pero, atención, no se considerará oculto el vicio que, aun no siendo detectable a simple vista, pudiese haber sido conocido por el comprador por razón de su profesión u oficio. El vicio debe ser preexistente a la venta. El comprador debe demostrar que existía antes de la firma del contrato de compraventa. Si el comprador no puede demostrar estas características del vicio oculto, el vendedor no tendrá la obligación de responder por ellos.

2. ¿Cuáles son los vicios ocultos más habituales en un inmueble?

No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que aparecen con frecuencia y que son un buen ejemplo de defectos cuya reparación es necesario exigir para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Los relacionados con el agua, como humedades, filtraciones o goteras, son muy habituales y molestos. Suelen deberse a una mala impermeabilización o al deterioro de las tuberías de la vivienda. Es importante repararlos lo antes posible porque suelen ir a más. También son frecuentes los defectos relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede causar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento térmico o acústico. Los defectos en los acabados, como suelos o pinturas, suelen ser fruto también de mal trabajo o de la utilización de materiales de baja calidad. En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los vicios ocultos suelen tener que ver con interruptores o tomas de corriente defectuosas. Se deben normalmente a instalaciones defectuosas a al uso de materiales en mal estado por parte del constructor.

3. ¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

Dentro del terreno del incumplimiento las variantes con las que cuenta el adquirente son:

Adquirente que está dispuesto a restituir la cosa adquirida: En este sentido, el art. 1.039 del C.C.C.N.,brinda la posibilidad al adquirente a título oneroso de optar entre: a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; o c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1.050 y 1.057 (cuando el defecto es subsanable). Asimismo, el art. 1.040 del C.C.C.N., permite reclamar la reparación de los daños y perjuicios dependiendo del conocimiento/desconocimiento y/o profesionalidad tanto del adquirente como del enajenante

-Resolver el contrato: sea a través del pacto comisorio tactito (arts. 1.087, 1.088 y 1.089 del CCCN) en el caso de los contratos bilaterales, o a través de la cláusula resolutoria expresa (art. 1086 del CCCN). -

Pedir la nulidad del contrato: cuando se trata de un error de hecho esencial reconocible por el destinatario en los contratos bilaterales (arts. 265, 266 y 267 del C.C.C.N.) en el objeto del contrato (error in substantia), que vicia la nulidad del acto. El error, ocurre cuando la cosa entregada sea la prevista en el contrato, pero no la que el comprador creyó razonablemente que era .

-Exigir el cumplimiento de la prestación, siempre que sea posible (obligacion de saneamiento): En este sentido, aunque referido al Código Civil, se dijo “si la cosa entregada no es idéntica a la prometida (arts. 1.408 y 1.409 Cód. Civil), incluso si carece de la calidad pactada (art. 1.338 Cód. Civil); entonces se estará en presencia de un vicio del consentimiento en el pago” . Por otro lado, la ley 24.240 faculta al consumidor a requerir la reparación de los daños causados por el incumplimiento de la obligación, la ejecución forzada de la obligación, la sustitución de la prestación por otra equivalente o el ejercicio del pacto comisorio (art. 10 bis). Puede darse el supuesto de que la cosa entregada sea la prevista en el contrato, pero que carezca de sus cualidades normales, es decir que tenga un vicio oculto o redhibitorio , caso en el que ya nos encontramos dentro de una situación de cumplimiento del contrato, aunque no de manera satisfactoria.

Si el vendedor ha actuado de mala fe, se le puede reclamar, además, una indemnización por daños y perjuicios. En cualquiera de los supuestos, lo primero que debemos hacer es valorar la naturaleza del vicio oculto con un informe técnico (encargado a un arquitecto o ingeniero) que determine el origen del problema, su alcance y su coste de reparación (si es que ésta fuese una opción viable). Con ese informe en la mano, y siempre que estemos dentro del plazo legal, será el momento de dirigirse por escrito por nota o carta documento a quien nos vendió la vivienda o automotor para informarle de lo sucedido e intentar que asuma su responsabilidad. Es imprescindible especificar aquí tanto la fecha de nuestra reclamación como la de la firma del contrato por el que se adquirió el inmueble o mueble. Si el vendedor asume su responsabilidad, tanto él como nosotros ahorraremos mucho tiempo y también dinero. Pero si se niega a asumir el coste del vicio oculto y de su reparación, aún existe un paso previo a los tribunales que también puede funcionar: se trata de las oficinas de defensa del consumidor de cada provincia o municipio. Estas oficinas tienen como misión mediar entre ambas partes para intentar conseguir un acuerdo que les evite los costes de tener que llegar a los tribunales. Si con esta ayuda tampoco es posible el acuerdo, entonces sí, habrá llegado el momento de tomar acciones legales. El proceso no será sencillo, así que conviene estar asesorado por abogados especialistas en derecho inmobiliario o automotor.

4. ¿Qué plazo tengo para reclamar?

Los plazos de caducidad se han graduado en atención al carácter mueble o inmueble de las cosas objeto del contrato. Si se trata de inmuebles, la garantía por defectos ocultos se extingue a los tres años contados desde que el adquirente hubiere recibido el bien. Mientras que cuando se trate de cosas muebles el plazo de caducidad se reduce a seis meses. En este ultimo supuesto, el computo de los términos legales de caducidad comienza a correr desde la entrega de la cosa, o bien desde su puesta en funcionamiento cuando la naturaleza del bien requiera de ello a fin de posibilitar el descubrimiento de defectos no ostensibles. El legislador se ocupa también de explicitar que los lapsos estipulados pueden ser ampliados por decisión de las partes, queda claro entonces que se trata de plazos mínimos de vigencia de la garantía y que nada obsta a la vigencia convencional de otros más extensos que pudieren acordarse al tiempo de contratar.

5. ¿Se pueden reclamar vicios ocultos en una vivienda de alquiler?

Por supuesto que sí. La ley ampara al inquilino de la misma manera que lo hace con el comprador de una vivienda de segunda mano y le da un plazo de un año desde la entrega del inmueble para reclamar al arrendador la reparación de vicios ocultos en la casa. Esta reclamación, como sucede también en el caso de las viviendas compradas, hay que hacerla por escrito mediante el envío de una nota o carta documento, de manera que quede constancia de que se ha hecho dentro del plazo legalmente establecido. Además, independientemente de que aparezcan vicios ocultos o no, hay que recordar que el arrendador tiene siempre la obligación de conservar la vivienda en buen estado.