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1) ¿Cuáles
son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres: Primero se firma una
“Reserva de Compra” *1; luego "Boleto de Compra-Venta"
*2 y posteriormente la "Escritura" traslativa de
dominio.
*1 El
contrato de “Reserva de Compra” no se utiliza cuando la
negociación se da entre dueños directos sin intervención
de una inmobiliaria. Solo lo utilizan las inmobiliarias.
En las operaciones entre dueños se firma el “Boleto de
Compra-Venta” y luego la “Escritura” Traslativa de
Dominio.
*2 El
boleto de compraventa si bien no es obligatorio es muy
recomendable que se firme.
2) ¿Que es la “Reserva de
Compra”?
Este instrumento simplemente es
una "oferta" que el comprador realiza en la inmobiliaria
por el inmueble en cuestión, entregando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte
vendedora, el negocio no está cerrado. Una vez aceptada
la oferta por el vendedor, el efecto principal es que el
inmueble es retirado de la venta y se comienzan los
trámites preparatorios para la suscripción del “Boleto
de Compra Venta “ o de la “Escritura”. Si el comprador
se arrepiente pierde la suma entregada en concepto de
reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta
anterior, hoy en día sólo las inmobiliarias usan la
“Reserva de Compra”.
3) ¿Qué es un “Boleto de
Compra-Venta”?
El Boleto de Compra-Venta es un
contrato privado con efectos de relevancia para las
partes. Es un verdadero contrato de compra-venta
(también llamado principio de ejecución de contrato), en
el que se establece la obligación de escriturar, como
así también: el precio, la forma de pago, la entrega del
inmueble, fecha de escrituración y de entrega de la
posesión, el escribano que realizará la escritura, etc.
Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento.
Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar
por continuar con la operación, obligando a la parte que
se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso
judicialmente, o deshacerla.
4) ¿Por
qué es conveniente que intervenga un profesional en la
confección del “Boleto de Compra-Venta?
Es
altamente conveniente que el comprador se ponga en
contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá
en la operación (escritura) o en su defecto con un
abogado para que lo asesore, por las siguientes razones:
a) Para
asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero
dueño del inmueble.
b) Para
asegurarse que el dueño no este inhibido.
c) Para
asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de
problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque
Usted contará con el asesoramiento de un profesional del
derecho.
Para ello
recomendamos especialmente a los compradores que se
pongan en contacto con un profesional de su confianza, a
quien deberá entregársele en esta instancia una copia
del título de propiedad para su primer estudio.
Asimismo, este solicitará al Registro de la Propiedad
Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta,
"Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de
Inhibiciones del Propietario". De ellos surgirá la
situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene
registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor
fuese una sociedad el profesional verificará la
documentación correspondiente que habilite al
representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
5) ¿Qué
es un informe de dominio?
Es un
documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble.
Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que
surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy
y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es
importante cotejar que las medidas y superficies del
inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
6) ¿Qué
es un informe de Inhibiciones?
También es
un documento emanado del Registro de la Propiedad
Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está
"inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un
informe por el dueño y otro por el inmueble.
7) ¿Y si
la persona que aparece como propietario del inmueble en
el registro está muerto?
El
principio general establece que sólo puede vender quien
figure como dueño en el Registro de la Propiedad
Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones,
ésta es una de ellas. Aunque claro está, con
determinados requisitos.
Es necesario
que se haya tramitado la sucesión de la persona
fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los
herederos que deberán firmar el Boleto y la
correspondiente escritura. También es necesario que el
juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a
nombre de los herederos, o en su defecto que haya
autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá
dejar constancia en la escritura para que el Registro
proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se
las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el
Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo
comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los
herederos.
8) ¿Qué
pasa si la persona que vende esta separado de su
cónyuge?
En este
caso, para poder vender, necesita el consentimiento de
el otro cónyuge para poder firmar tanto el Boleto de
Compraventa como la Escritura Traslativa de Dominio. Si
no presta el consentimiento el otro cónyuge no se puede
firmar y habría un problema en el caso de que el boleto
lo firme uno solo de los cónyuges, porque al momento de
firmarse la Escritura, el escribano no la va a firmar
porque le falta la firma del otro cónyuge. Por lo tanto,
antes de firmar el boleto, tendría que asesorarse con un
abogado para que tramite el juicio de divorcio y una vez
que se haya terminado, los cónyuges se reparten los
bienes y se adjudican a cada uno los bienes que le
pertenecen. Una vez terminado el juicio de divorcio,
quedará a nombre de uno de los cónyuges el inmueble,
quien podrá vender sin el consentimiento del otro
cónyuge.
9) ¿Qué
porcentaje del precio se entrega generalmente al momento
de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general
en ese momento la parte compradora integra el 30% del
monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje
puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo
convienen.
10) ¿Qué
plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto
de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo
convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades.
Normalmente se establecen no menos de treinta días
corridos.
11)
¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de
un profesional de su confianza (abogado, escribano) dada
la importancia del instrumento, cada operación puede
tener sus características particulares que necesitan del
asesoramiento de un profesional.
12) ¿Qué
es la “Escritura” Traslativa de Dominio?.
La
“Escritura” Traslativa de Dominio es el acto formal y
solemne mediante el cual el Escribano, en presencia del
vendedor y del comprador o sus representantes,
instrumenta la venta de una propiedad. Luego de firmada
la “Escritura” queda perfeccionada la venta. La
escritura la firman, el vendedor, el comprador y el
Escribano que es quien la autoriza.
13)
¿Cuál es la función del escribano en una escritura de
compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las
partes. Al redactar la escritura el escribano, en
general verifica los antecedentes del título mediante su
estudio, resguardando al comprador de que los
antecedentes sean auténticos y no tengan vicios.
Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de
inscribir el correspondiente testimonio en el Registro
de la Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el
escribano interviniente solicitará los estados de deuda
del inmueble con relación a los "Impuestos" que se
pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales,
etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá
retener el importe correspondiente al momento de la
firma. Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas,
Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa", en
base a los últimos consumos. Si se trata de una
propiedad horizontal, también requerirá la certificación
de deudas por expensas comunes.
14)
¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En
principio usualmente el escribano lo designa el
comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra
Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es
con saldo de precio, es decir que el vendedor la
financia, en esos casos al escribano suele designarlo la
parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata
de una "primera venta", es decir un edificio "a
estrenar" o un nuevo loteo.
15) ¿Si
el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito
bancario puede designar escribano para la compra?
Por
supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la
escritura de compra venta. Incluso existe una Ley
Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así
lo establece. Es muy usual que exista un escribano para
la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase
atención al pretexto de que de esa manera resulta más
barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que
el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la
documentación y certificados tramitados por el escribano
que realiza la compra.
16)
¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se
distribuye el pago de los gastos?
Los
honorarios del escribano los paga la parte compradora.
En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen
que todos los gastos relacionados con la tramitación
previa a la escritura los paga la parte vendedora, y
aquellos posteriores a la firma los paga la parte
compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
17)
¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las
llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien.
18) ¿Los
trámites que deben realizarse hasta la escrituración son
similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en
todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas
variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el
escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente
no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una
casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia
entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva
y lo efectivamente construido. En caso de existir
diferencias, esta situación podría acarrear algunos
problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es
necesario que intervenga un agrimensor previo a la
escritura cuando se trate de casas, terrenos o
departamentos "en planta baja", a fin de que denuncie a
la Dirección de Rentas las posibles nuevas
construcciones. Este trabajo según la costumbre lo
costea la parte vendedora.
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